A Szerző Blogja Pénzügyi És Üzleti

Top Ingatlanszámítások magyarázata

Ezek a számítások segíthetnek meghatározni egy jó üzletet vagy pénzügyi rémálmat


Az ingatlanbefektetők számos matematikai eszközt használnak, hogy elemezzék tulajdonságaik teljesítményét a vásárlás előtt és után is. Az eszközök megértése az érintett kifejezések megértésével kezdődik és azt jelenti, hogy mit jelent az alsó sorban.

  • 01

    Bruttó potenciális jövedelem

    A San Francisco-ban, Kaliforniában, egy lakáskomplexum egyik tornyában egy bérleti jele van.

    Justin Sullivan / Getty Images

    A bruttó potenciális jövedelem az, amit egy ingatlan várhatóan termel, anélkül, hogy levonna volna a várható üresedési vagy hitelveszteséget.

    A bruttó potenciális jövedelem kiszámítása meglehetősen egyszerű, mindössze 12 hónap, szorozva a havi várható bérleti díjakkal.

  • 02

    Bruttó működési bevétel

    Jim Kimmons / Getty Images

    A bruttó működési eredmény kiszámítása veszteségeket vesz igénybe az üresedések és a nem fizetés miatt.

    Az egységek üresedési költségei közé tartoznak az új bérlők hirdetése, kisebb karbantartás, újrafestés és rehabilitáció, valamint az új lízing kezelésének költségei. Az üresedési költségek konzervatív becslése általában a havi bérleti díj 10% -a.

  • 03

    Bruttó bérleti szorzó (GRM)

    Wesley Hitt / Getty Images

    Ez nem a legpontosabb eszközök, de a bruttó bérleti szorzó (GRM) gyors összehasonlító eszközt adhat annak eldöntésére, hogy egy alaptevékenységet alaposabban elemez-e.

    Ha többcsaládos ingatlant vásárol, előfordulhat, hogy sokan vannak a környéken. A GRM-számítás gyors eszközt ad arra, hogy lássa, hogy melyik a legfrissebb kutatásokhoz. Ez egy durva eszköz, de ez segíti ezt a célt.

  • 04

    Nettó működési bevétel (NOI)

    Pali Rao / Getty Images

    Ide tartoznak a működési költségek, mint például a menedzsment, a javítások és a gondnok, a nettó működési bevételek kiszámításához. Ne feledje, hogy ezek csak a működési költségek, nem az értékcsökkenés vagy a nagy munka, amelyet idővel le kell amortizálni.

    A lista azonban hosszú lehet. Ez általában magában foglalja a menedzsment, a reklám, a gondozói, a karbantartási, a javítási, a jogi és a számviteli költségeket. Jó hüvelykujj a javítási költségekhez körülbelül 5 százalék, de ez feltételezi, hogy az ingatlan nagyon jó állapotban van - nincs ragyogó, drága problémák. Ellenkező esetben bárhol akár 20% -ig vagy még többet várhat.

  • 05

    Tőkésítési ráta

    Witthaya Prasongsin / Getty Images

    A kapitalizációs ráta meghatározása az üzemi jövedelem és az egyéb ingatlanok eladási árának felhasználásával történik, majd ezeket a jövedelem alapján számított aktuális érték meghatározására alkalmazza a kérdéses ingatlanra. Ez egy olyan eszköz, amelyet szinte minden kereskedelmi és lakásbefektető, valamint a hitelezők és mások is használnak, akik a jövedelemáramlás alapján kívánják kiszámítani egy ingatlan értékét, és összehasonlítani azt az ugyanazon a piaci területen lévő egyéb ingatlanokkal.

    Megtalálható a nettó működési bevétel elosztása a teljes ingatlanárral. Ha a NOI 30 000 dollár, és az ár $ 300,000, akkor az egyenlet úgy néz ki, mint: $ 30.000 / $ 300,000 = 0,1 a 10. felső korlátnál. Ez elég jó. Sok befektető keres 8 vagy annál nagyobb korlátot, és ez a feltételezett tulajdonság minősül. Kevés a 6-os vagy annál rövidebb sapkát érinti.

  • 06

    Bérleti / költségarány

    erhui1979 / Getty Images

    Ez a számítás hasznos lehet a családi házak és a kisebb lakóépületek hasonló tulajdonságokkal való összehasonlításában. Ebben az esetben a havi bérleti díjat az ingatlan árára osztaná. Ha a havi bérleti díj 1,200 dollár, és az otthon 110.000 dollárba kerül, akkor a bérleti díj / költség aránya 1,09 százalék: 1200 USD / 110 000 dollár = 0,0109.

    A legjobb, ha a bérlő már a helyén van, így tudja, hogy a bérleti díj legvalószínűbb, legalábbis a meglévő bérleti időszakra. Ellenkező esetben használjon olyan számot, amely szinkronban van más hasonló tulajdonságokkal.

  • 07

    Pénzforgalom adózás előtt (CFBT)

    Boonchai Wedmakawand / Getty Images

    Most vegye le a nettó működési bevételeket, és vonja le a tőkeköltségeket, valamint az adósságszolgálatot. Adja vissza a kölcsönöket és a kamatbevételeket.

    Ez közelebb hozza az ingatlan valós befektetési nettó hozamához. Az adózás előtti pénzáramlás figyelembe veszi az összes költségtételt, még azok is, amelyek nem a készpénzből kerülnek. Most már láthatja, hogy az adókötelezettségek figyelembe vétele előtt megkapja a cash flow-t.

  • 08

    Cash Flow után adók (CFAT)

    PM képek / Getty Images

    Ez egyszerű. A pénzforgalom az adók kivonása után. Ez a számítás eljut a mindenkori baljához, miután mindenki megkapta a vágásokat, sőt Sam bácsi is, a tulajdonos vagy a befektető adómértékének kitettségével.

  • 09

    Adósságszolgálati arány

    Virojt Changyencham / Getty Images

    A finanszírozás - vagy annak hiánya - e számtól függ. Az 1,0-nél kisebb arány azt jelzi, hogy minden hónapban valószínűleg pénzt veszít. A hitelezők kényelmesebbek 1,2-es vagy annál nagyobb arányokkal, és kevésbé valószínű, hogy kölcsönöket nyújtanak kevesebb arányban.

    Keresse meg az adósságszolgálati arányát azáltal, hogy elosztja a NOI-t az adósságszolgálatával. A $ 30,000 NOI-szám ismét felhasználásával azt mondjuk, hogy az adósságszolgálat évente 25 000 dollár. Az adósságszolgálati aránya 1,2, így igaza van az elfogadható vonalhoz.

  • 10

    Egyenetlen arány

    George Marks / Getty Images

    Adja hozzá az adósságszolgálatot a működési költségekhez, és a működési bevételekkel szétválaszthatja az egyensúlyi arányt. Ez az arány a hitelezők körében is népszerű. Azt akarják tudni, hogy mikor fizeti meg az ingatlan az összes működési költséget, és az év hátralévő részére nyereséges lesz.

  • Ismerd meg a számodat

    Mindezek az eszközök meg tudják határozni a különbséget a szilárd befektetések és a készpénztároló rémálom között. Soha nem bölcs dolog beugrani anélkül, hogy legalább néhány számítást végeznénk.

    Videó A Szerző:

    Kapcsolódó Cikkek:

    ✔ - Starbucks küldetésnyilatkozat

    ✔ - Fizethet bérleti díjat hitelkártyával?

    ✔ - Ismerje meg, hogyan kell keresni egy stabil jövedelmet egy visszatartó díjjal


    Hasznos? Ossza Meg Ezt A Barátaiddal!