A Szerző Blogja Pénzügyi És Üzleti

Üzleti eladás a kereskedelmi ingatlanok eladásával szemben

A Business Real Estate Agent segíti a cégváltást


Munkavállaló értékesítése, még akkor is, ha az ingatlan is szerepel, az értékeléshez nagyon eltérő megközelítést igényel. Túl gyakran az ingatlanügynökök és a brókerek nem veszik észre a különbséget, mivel nem kapnak sok ilyen kérést az ilyen típusú tranzakciók keverékére.

Ha az ingatlan tulajdonosa is tulajdonosa, akkor azt akarják, hogy lezárják az üzletet, és eladják az ingatlant, vagy mindkettőt eladják. Az ingatlanügynökök és a brókerek kísértést jelentenek mindkettő felsorolására, és ez tévedés lehet.

A működő üzlet nagyon eltérő állat, mint az ingatlan, ahol lakik. Az üzleti eszközök átruházásához nagyon eltérő szerződéses megállapodások is vannak. Ezek nem olyanok, mint az ingatlanok, és tartalmazhatnak mennyiségi garanciákat és meglévő ügyfél / ügyfélbázis demográfiai adatokat. Az értékelési paraméterek nagyon eltérőek, mivel egy működő vállalkozásnak "jó akarat" megfontolások, valamint a meglévő szerződéses és esetleg beszállítói megállapodások voltak. Néha nem tudnak átadni egy új tulajdonosnak.

Ingatlan szakemberek

Az ingatlan-szakemberek, különösen a kereskedelmi résszel rendelkezők, rendelkeznek a bérleti bevételek és a költségek elemzéséhez szükséges ismeretekkel és szakértelemmel, bemutatva őket ügyfeleiknek / vevőiknek a döntéshozatalhoz. Ahol nem sikerül, az üzleti elemzés pénzügyi szempontból történik. A felszín alatt sok van, és a nyereség-veszteség és a mérleg vizsgálata nem kezdődik el az igazi tényeken.

A vidéki térségben, ahol gyakorolok, egy ingatlanügynök eladási listát jegyzett, és ez az ingatlan nélkül történt. Az épületet bérelték. Mivel érdekelt ügyfelem volt, felhívtam és kértem a pénzügyi adatokat, kaptam egy P&L és mérleget. Visszahívtam, és készpénzforgalom bontást kértem. A bróker nem igazán tudta, mit kérek.

Egy vállalkozás P&L-je gyakran különbözik a cash flow-tól; Csak kérjen egy IRS ügynököt. A vállalkozás tulajdonlásának egyik előnye, hogy néhány szünetet elszámolnak a költségeket, mint olyanokat, amelyek egyébként személyesek lennének. Nem feltétlenül beszélünk az illegális vagy adóelkerülő tevékenységekről. Példaként említhetők a járműre vonatkozó levonások és az üzemeltetési költségek, mivel mind személyes, mind üzleti célokra használható.

Szándék volt az ügyfele számára, hogy felsorolja üzleti tevékenységét, amikor a legalapvetőbb követelmények nem voltak a tudásbázisában. Bármely jó üzleti közvetítőnek szüksége lesz egy pénzforgalmi elemzésre az ügyféltől, mint az egyik legfontosabb pénzügyi dokumentum. A vállalkozás értékének kiigazítása a cash flow-ban szereplő tételek alapján történik, beleértve:

  • Az összes bevétel részletes táblázatai
  • Részlet az összes költségre
  • Milyen költségekkel jár a tulajdonos javára
  • Visszatérés a jövedelemhez azoknak a tulajdonos-haszon költségeknek, amelyek eltűnnek (nem az új tulajdonos költségei)
  • A tulajdonos-haszon költségekhez kapcsolódó költségek, amelyek megkövetelik, hogy az új vevő növelje a költségeket (a tulajdonos által kezelt / vásárló vezetőt bérel)

Egy korábbi életpálya során eladtam egy vállalkozást a New York-i Értéktőzsdén nyilvánosságra kerülő cégnek. Azok a könyvvizsgálói csoportok küldtek, akik több hetet töltöttek, főként a pénzforgalom ellenőrzését. Egy teherautó költsége például egy tulajdonos költsége volt. A vállalat gépkocsival, minden költséggel, karbantartással és üzemanyaggal együtt biztosított. Visszatérték ezt a költséget, és növelték az üzletem értékét, mivel nem igazi költség volt, hogy a vásárlás után fizetniük kellett volna.

Amint azt a tétellistában megemlítettem, ha az eladótulajdonos is irányította az üzletet, és nem fizette meg magának a piaci kamatláb fizetését, akkor a vevőnek le kell állítania az üzleti értékelését lefelé a vezetői bérbeadás miatt. piaci fizetés.

Mint látható, számos olyan tényező van, amely a működési üzletág értékelését nagyon különbözik az ingatlan értékesítésétől. És még a készletbe sem jutottunk. Az üzleti értékelés másik dologja az iparág vagy üzleti típus függvényében kiszámított különböző módszerek.

Nyilvánvaló, hogy a legtöbb ingatlan-szakembernek nem szabad részt vállalnia az üzleti vállalkozások közvetítésében, hacsak nem rendelkeznek tapasztalattal és szakértelemmel ahhoz, hogy ezt elvégezzék. Sokkal jobb megközelítés lenne egy olyan üzleti közvetítővel való együttműködés, aki nem végez ingatlanügynöki tevékenységet. Ez kölcsönösen előnyös kapcsolat lesz, mindannyian a legnagyobb élményt és értéket hozza az ügyfélnek / ügyfélnek.


Videó A Szerző:

Kapcsolódó Cikkek:

✔ - Az eseménytervezési költségek vázlata

✔ - Az ingatlanszerződés kiegészítése

✔ - 3 Tipp a legjobb tárolási órák meghatározásához


Hasznos? Ossza Meg Ezt A Barátaiddal!