A Szerző Blogja Pénzügyi És Üzleti

Ingatlanértékelés a befektetésben


  • 01

    Az ingatlanbefektetések értékelése mennyiségi és minőségi

    Másnap egy pillantást vetettem egy lehetséges befektetésre. Ez egy rettentő négyegységes családi ház volt, amely teljes egészében a tulajdonos volt, aki harminc éve ott volt. A tulajdonos eklektikus akadémikus volt, és mindenféle bric-a-brac és antik stílusú volt a helyszínen szétszórva. A hely nem volt megfelelően felosztva. A szőnyeget ki kellett cserélni, és a padlót meg kell javítani. A váltó alapítvány a padlót dörzsölte a helyeken, és nagy repedéseket hozott létre, amelyek különböző falakon felfelé és lefelé futottak.

    Néhány barátaimmal turnéztam a helyet - egy pár, akit érdekel az ingatlanba való bejutás. Azt a pillanatot írta le, amikor beléptek az ajtóba. De amikor láttam azokat a dudorokat és repedéseket, láttam egy dolgot: pénzt. Az alapítványi problémák a legtöbb befektetőt megrémítik, ami csökkenti a versenyt, és lelassíthatja az árakat.

    De hogyan kell értékelni egy ilyen megállapodást? Vagy bármilyen ügy, erre a kérdésre? Személy szerint két kategóriába sorolom a megfontolásokat:

    • Kvantitatív: Hogyan várhatom, hogy az ingatlan befektetésként működjön? Ehhez a részhez a számológépet, vagy a számolótáblámat, vagy az értékelési szoftveremet kinyomozhatom, és néhány számot futtathatok.

    • Minőségi: Meg kell kérdeznem magamtól: „Húzhatom le?” Ha olyan, mint az ingatlanbefektetők nagy többsége, akkor részmunkaidős. Ez azt jelenti, hogy meg kell küzdenie ezt a projektet a „napi munka” tetején, és ezt követően kezelnie kell. Az elemzésnek ez a része némi lelket keres; egy számológép nem fog itt segíteni.

  • 02

    Kvantitatív - a számok futtatása a Cap Rate használatával

    Személy szerint én három kulcsfontosságú számot nézek, amikor egy befektetést vizsgálok. A korlát-arány az első ilyen eszköz.

    A korlát mértéke egyszerűen az éves nettó jövedelem osztva az ingatlan árával. A befektetők évek óta használják az „1% -os szabályt”, amely egyszerűen azt állítja, hogy egy ingatlan havi bérbevétele kb. 1% -a az ingatlanért fizetett árnak. Bizonyos piacok eltűntek ebből az arányból a gyorsító tulajdonságok miatt, de másokban még mindig megtalálhatók az 1% -os szabálynak megfelelő tulajdonságok. Valami, amit szem előtt kell tartania, az, hogy az 1% -os hüvelykujj szabályos mutatója annak, hogy az ingatlan évente elegendő cash flow-t generál-e a jelzáloghitelek és a költségek fedezésére. Természetesen rengeteg változó van, amik ebbe kerülnek (az adóktól a kamatlábakig a fizetett százalékos befizetésig), de ez kiindulópont.

  • 03

    Cash Flow mint mennyiségi értékelési eszköz

    Az egyetlen ok, amiért érdekli a sapka aránya, az, hogy tényleg megkísérel egy egyszerű proxy-t, hogy milyen típusú pénzáramlást hoz létre a befektetés. A befektetés során a pénz király - figyelmen kívül hagyja ezt a számítást.

    A készpénzáram becslése magában foglalja a főbb várható készpénz-kiáramlásokat (adók, tőke, kamatok, kiadások, üres álláshelyek, díjak, javítások), és az ingatlan által termelt jövedelmek összehasonlítását. Ezt akár táblázatkezelőn, akár ingatlanértékelési szoftvercsomagon keresztül teheti meg.

  • 04

    Visszatérési ráta mint mennyiségi ingatlanbefektetési elemző eszköz

    A cashflow viszont lehetővé teszi, hogy kiszámítsa az ingatlan várható megtérülési rátáját (ROR). A hozam mértéke a jövedelmezőség mértéke; azt méri a készpénzt, amit egy projekt hoz létre, szemben a készpénzzel, amelyet a projektbe be kell helyezni.

    Ennek az aránynak a kiszámításához szüksége lesz egy táblázatkezelőre vagy egy ingatlanértékelő szoftverre. Azt hiszem, ez nagyon hasznos, mert lehetővé teszi számomra, hogy összehasonlítsam a befektetésre váró hozamot és a megtérülést, amit ésszerűen elvárnék más, eltérő beruházásoknál. Például: ha a cikk elején leírtakhoz tartozó számokat futtattam, és visszaállt hozzám egy 8% -os megtérülési rátát, akkor biztosan elmennék.

    Arra számíthatok, hogy 8% -os befektetést kapok a tőzsdén (alacsonyabb kockázat, és sokkal kevesebb erőfeszítés). A kockázatért és erőfeszítésekért, amelyeket ebbe a projektbe kellett hoznom, várhatóan 20% -tól északra visszatérne.

  • 05

    Minőségi - Elérheti a projektet?

    Ahogy fentebb említettem, a számológéped nem segít ebben. Ez az, amikor meg kell néznie a tükörben, és gondolkodnia kell arról, hogy mennyi időt és erőfeszítést fogsz szánni a projektre.

    Ismét nézzük meg a projekt kezdetén beszélt projektet. Tegyük fel, hogy összehasonlítod egy hasonló lehetőséggel; ugyanabban a környéken egy másik több család, de kevesebb munkát igényel. Ezt a lehetőséget a fixáló-felsőrész fölé venné, kivéve, ha a második lényegesen magasabb hozamot kínál. De mennyivel magasabb?

    A befektetők elindításához mindig ajánlom ugyanazt a tanácsot: ebben a térségben tévedtünk óvatosan. Egy olyan projekt, amit megtehetsz, végtelenül jobb, mint az, amit már kiégettél, amikor félúton vagy rajta. Keressen valamit a komforttartományban, amely néhány tisztességes számot kínál, készítsen el, majd lépjen tovább egy kihívást jelentő (és remélhetőleg jövedelmezőbb) projektre a következő alkalommal.

    Következtetés:

    Az elemzés részben művészet, részben tudomány. Tekintse meg a fejezet további témáit a befektetések értékelésének további ötleteivel kapcsolatban.

    A szerző Chris Smith ingatlanbefektető, a befektetők és ingatlan-szakemberek online referenciájának alapítója, és közzétette a Corporate Finance Magazine-ban, az Euromoney-ben és az Business Journal Network-ben található cikkeket.


  • Videó A Szerző: Ingatlanértékelés 1.

    Kapcsolódó Cikkek:

    ✔ - Miért érdemes a helyi éttermekben étkezni

    ✔ - Hogyan csökkentsük a Word grófot az írásban

    ✔ - Az e-kereskedelem legnagyobb hátrányai


    Hasznos? Ossza Meg Ezt A Barátaiddal!