A Szerző Blogja Pénzügyi És Üzleti

Gyakorlati lépések a pénz megfordításához

Vásárolj jobbra, gyere ki gyorsan, bízz a csapatodban


Az ingatlanba történő befektetés nagyszerű módja lehet a pénzre. Az ingatlanfinanszírozás egyik fajtája, hogy fontolja meg a házat. A módszerrel való siker elérése általában a készség, az alapos elemzés és a kutatás kombinációja, noha néhányan sikert érnek el a buta szerencsével.

Függetlenül attól, hogy milyen típusú tulajdonságot választott, számos pozitív és negatív elemet érdemes figyelembe venni az első sikeres házfordítás előkészítésekor.

Pozitívumok

  • A projekt sikeréhez bizonyos dolgok szükségesek, például a készség, az alapos elemzés és a kutatás.

  • Bármilyen tulajdonságot meg lehet fordítani.

  • Lehet bérelni az embereket, akik növelhetik a sikeres flip valószínűségét, beleértve egy tapasztalt ingatlanügynököt, vállalkozót és tervezőt.

Negatív

  • Lehet, hogy pénzt veszít, ha nem veszi figyelembe az összes költséget, beleértve a felújítást, a gazdaságot és az eladási költségeket.

  • Lehet, hogy tőkenyereség-adót kell fizetnie az eladásról.

  • Lehet túlzottan javítani egy ingatlant, ha nem ismeri eléggé a környéket.

Mit jelent a ház flip-hez?

Egy ház megfordítása azt jelenti, hogy egy házat vásárol, azzal a szándékkal, hogy általában gyorsan gyorsan eladja a nyereséget. Ez nem egy hosszú távú vásárlási stratégia. Az ingatlan megvásárlása többet, mint amit vásárolt, nem feltétlenül jelenti azt, hogy nyereséget fog kapni.

Például vásárol egy házat 200 000 dollárért, és 50 000 dollár értékű felújítást végez. Ha a házat 240 000 dollárért adod el, ami több, mint amennyit megvettél, akkor valójában pénzt veszítesz, amikor a felújítási költségeket is figyelembe veszi, valamint további költségeket tartogat a tulajdon megtartásához és az ingatlan eladásához.

Milyen típusú vagyontárgyat lehet fordítani?

A leggyakrabban használt tulajdonságok egy családi ház. Ugyanakkor szinte bármilyen típusú ingatlant lehet nyereségre fordítani. Ebbe beletartozik:

  • Több családi házak: A flipping lehetőségek magukban foglalják a meglévő egységek felújítását vagy további egységek hozzáadását, hogy az ingatlan értékesebb legyen a leendő vásárlók számára.
  • Vegyes felhasználású ingatlan: Ez magában foglalhatja a kiskereskedelmi terület, a lakóterület vagy mindkettő felújítását vagy kiegészítését.
  • Kiskereskedelmi ingatlan: A tér felújítása egy adott igénynek megfelelően, például étterem, szalon vagy általános üzlet.
  • Föld:A zónázási folyamaton keresztül egy bizonyos felhasználásra, például lakó- vagy kiskereskedelemre jóváhagyásra kerül. A területi jóváhagyások megszerzése hosszadalmas folyamat lehet, attól függően, hogy milyen gyorsan és könnyű a város épülete.

1. kulcs: Vásárlás a megfelelő áron

A pénzt a vásárlásra teszi. Nem számít, mennyire jól felújítja az otthont a végén, ha túl sok pénzt helyez el a kezdetektől fogva, sokkal nehezebb lesz nyereség.

Határozza meg a javítás utáni értéket (ARV)

Megpróbálod meghatározni, hogy mennyire engedheti meg magának, hogy megvásárolja az ingatlant, hogy nyereséget nyújtson. Ezért hátra kell dolgoznia.

Az első dolog, amit meg kell tennie, az ingatlan javítási értékének meghatározása. Ezt hiszi, hogy az otthon érdemes lesz, miután befejezte az ingatlan felújításait.

Meg kell nézni a közelmúltban eladott árakat a terület hasonló tulajdonságaiért. Miközben az összehasonlítható anyagokat nézzük, nem egy pontos tudomány, ez segít abban, hogy az otthoni értéket kapja. Ha otthonod egy négy ágyas, két fürdő Colonial, akkor érdemes megnézni a hasonló méretű gyarmatosítókat, amelyek az elmúlt évben eladtak. Be kell állítania bizonyos tényezőket, például:

  • Alapterületét: Két lakás ugyanolyan számú ágyat és fürdőt tartalmazhat, de ez lehet 1000 négyzetméter nagyobb.
  • A felújítások minősége:Nézd meg a felújítás során felhasznált anyagokat. Ez az, amit a jelenlegi vásárló keres?
  • Elhelyezkedés: A város néhány területe jobb lesz, mint mások: jobb iskolai körzet, csendesebb utca.
  • Telekméret:A nagyobb tételek értékesebbek lesznek.
  • Felszereltség: Van-e otthon a központi légkondicionáló, a föld alatti medence, a kész alagsor vagy a master lakosztály?

Miután megvizsgálta az összehasonlítható tulajdonságokat, meg kell találnia a választékot, amit az otthon érdemes megtenni, miután befejezte a felújításokat. Ez a javítás utáni érték.

Vegye ki a költségeit

Annak érdekében, hogy a megfelelő áron vásárolhassa az ingatlant, meg kell határoznia, hogy mennyi pénzt hisz el, hogy az otthonra költi.

  • Zárási költségek a vásárláskor: Ez magában foglalja a címbiztosítást, az otthoni ellenőrzéseket, az ügyvédi díjakat, a felméréseket, a banki díjakat, a rögzítési díjakat: tettet és jelzálogot.
  • Építési költségek: A város engedélyei, anyagi költségek, munkaerőköltség.
  • Tartási költségek: Biztosítási kifizetések, adók, kölcsönök kifizetése, lehetséges közüzemi költségek.
  • Eladó zárási költségek: Ügyvédi díjak, esetleg ingatlan átruházási adó, ingatlanügynök jutalék, nyilvántartási díj: tett és jelzálog, városi ellenőrzési díjak: lehetséges elfoglaltsági igazolás (CO), ha a város megköveteli, vásárlói hitelek: a vevő otthoni ellenőre rosszul találja meg a helyszínen a vásárló otthoni ellenőrét, így a vevő valószínűleg hitelt fog kérni tőled, hogy megszüntesse ezeket a dolgokat.

Mi az Ön nyereségmotívuma?

Valószínűleg nem megy végig az összes munkán és azzal a kockázattal, hogy hazavihetsz egy 5000 dollárt. Ezért meg kell határoznia az ideális profitcélját a flipből. Amikor mindent elmondunk és készítünk, 20 000 dollárt szeretnél tenni? $ 50,000? $ 100,000? Tudván, hogy mennyit akarsz tenni, segít meghatározni azt az árat, amelyen megengedheti magának, hogy megvásárolja az otthont.

Önnek is tisztában kell lennie azzal, hogy esetleg meg kell fizetnie a tőkenyereség-adót minden nyereségért. A jövedelmi kategóriától függően lehet, hogy semmit sem kell fizetnie, vagy akár 20 százalékát is kell fizetnie Sam bácsi számára. Előfordulhat, hogy 1031-es Exchange használatával elhalaszthatja ezt a költséget.

Határozza meg az ideális vételárat

Most, hogy meghatározta az ingatlan javítás utáni értékét, az ingatlan felújításával kapcsolatos hozzávetőleges költségeket és azt, hogy mennyi pénzt szeretne készíteni, meghatározhatja a maximális összeget, amelyet hajlandó fizetni az ingatlanért.

Javítási érték után

- Mínusz költségek

- Mínusz Profit Motiváció

= Ideális vásárlási ár

Ez az a pont, ahol ajánlatot tesz, és remélem, hogy elfogadják. Sok munkát végeztél, hogy elérd ezt a számot, ezért ne hagyd, hogy az ingatlanforgalmazók elmondják, ha növeled az ajánlatodat, az ingatlan a tiéd. Minden extra dollár, amit az ingatlanért fizetsz, a potenciális nyereség dollárja, amit elveszít. Ne feledje, hogy a pénzed a vásárlásnál.

2. kulcs: Gyorsan kijut

Az ingatlan flipping célja, hogy nyereséget nyújtson, és a lehető leggyorsabban tegye ezt a nyereséget. Bármely jó befektető tudja, hogy az ingatlanpiac egy pisztolyba kapcsolhat. Bármelyik tényező jelentősen csökkentheti a tulajdon értékét. Ebbe beletartozik:

  • A kamatlábak növekedése: Ha a kamatlábak magasak, az emberek nem engedhetik meg maguknak, hogy otthon költsenek. Csökkenti a vásárlóerejüket, mert a havi jelzáloghitel-kifizetés magasabb lesz. Ahogy a kamatlábak emelkednek, a belföldi árak csökkennek a vásárlóerő csökkenéséhez.
  • Szezonváltás: Az otthoni vásárlási szezon a nyári hónapokban csúcsra kerül, amikor a gyerekek iskolából távoznak. A családok az új tanév kezdete előtt mozogni akarnak. Ha nem tudja, hogy a korai tavaszi / nyári rohanásnál a flip a piacon van, akkor sok pénzbe kerülhet.

  • A készlet növekedése: Egy másik tényező, amely befolyásolhatja otthonának értékét, a felesleges készlet a területen. Ennek egyik oka lehetne, ha egy nagyvállalat a városban leáll, és az emberek elkezdenék otthonaikat forgalomba hozni, hogy áthelyezhessék őket. Csak annyi vásárló van egy 3 hálószobás, 2 fürdőszobás, 250.000 $ -os faházban. Ha öt van a piacon, lehet, hogy csökkentenie kell az árát, hogy gyorsan eladja.
  • Foreclosures vagy Short Sales a területen: Sajnos nem tudja irányítani a szomszédjait. Rövid értékesítés és foreclosures a környéken csökkenti az otthon értékét.

  • Természeti katasztrófa: Ön is nem tudja irányítani az Anyatermészetet. A hurrikánok, a tornádók és a tűzvészek elpusztíthatják a területeket, így a lakásárak egyenletesen oszlanak meg.
  • Alsó iskolai besorolások: Ha az iskolarendszer besorolása csökken, a szomszédság kevésbé lesz kívánatos a potenciális vásárlók számára.
  • Lassú gazdaság: Amikor a gazdaság összeomlik, így a hazai árak is. Kevesebb ember képes otthonokat vásárolni, és azok, akik kevesebbet akarnak költeni.
  • Környezetvédelmi kérdések / Áramvonalak: A talajban emelkedő radon vagy más vegyi anyagok, a hátsó udvarban épülő villamosvezetékek vagy a városon áthaladó csővezeték nehezebbé teszi otthonának eladását a legjobb dollárért.

3. kulcs: A csapat, akivel együtt dolgozhat, megtörténhet vagy megszakíthat

A sikeres ingatlanok gyors és gyors elvégzése a megfelelő áron történik. A rossz vállalkozó, tervező vagy ingatlanügynök felvétele gyorsan megfordíthatja a flopot. Ideális esetben Önnek van egy megbízható egyének csapata, mielőtt bezárná az ingatlant, hogy ne pazarolja az időt.

A tervezők

Ha tervezőt szeretne felvenni a felújításhoz, meg kell győződnie arról, hogy ismeri-e a területet. Az utolsó dolog, amit meg akarunk tenni, túlzott javulás. Nem minden otthonnak szüksége van Kalkutta márványra és brazil keményfa padlóra. Nagyszerű alaprajzokkal és tiszta dizájnnal nagyszerű pénzeket készíthet. A konyhák és a fürdők otthont adnak, de a legtöbb vásárló nem fogja tudni a különbséget egy 400 dolláros csaptelep és egy 40 dollár között.

A piac ismerete is segít meghatározni, hogy milyen vásárlót keres ezen a területen. Vonzza-e a terület sok kislemezt, ifjú házasságot, kisgyermekes családot, megalapozott családot vagy üres fészket? Ez segít meghatározni a felújítás legjobb módját. Egy másik hálószobát? Fókuszáljon egy családi szobára a gyerekeknek? A mester lakosztály lesz a fő húzás?

vállalkozók

Ide tartoznak a villanyszerelők, vízvezeték-szerelők, siderek, tetőfedők, HVAC-vállalkozók, festők, kövezőgépek és bárki más, akire szüksége lehet. Több ajánlatot szeretne kapni, hogy a legjobb árat kaphassa, de a hitelesítő adatokat is ellenőrizni szeretné, mert a legjobb ár nem mindig a legjobb minőségű munka. Lehet, hogy úgy gondolja, hogy nagyszerű árat kapott az elején, de több időt és pénzt költeni próbál, hogy megpróbálja megjavítani a vállalkozó rettenetes munkáját.

Győződjön meg róla, hogy a vállalkozó megérti a szükséges engedélyeket, amelyeket ki kell venni a városgal a megújításokhoz. Mennyi ideig tart a város az engedélyek feldolgozására? Vannak-e olyan területi problémák, amelyeket jóvá kell hagyni? A városgal kapcsolatos engedélyezési kérdések hónapokig tarthatnak munkát, és gyorsan csökkenthetik a potenciális nyereséget.

A vállalkozók is híresek arról, hogy „mennyire alábecsülik” a munkát. Győződjön meg róla, hogy meghatározott határidővel rendelkezik a kivitelezővel a befejezéshez. Ezeket a munkahelyeket is be kell illesztenie a költségvetésbe olyan munkahelyekre, amelyek nem teljesülnek időben.

Realtors

Ön eladni egy ingatlanügynöknél, vagy megpróbálja eladni az ingatlant? Ha ingatlanügynöknél értékesít, ne felejtsd el, hogy az eladás során vegye figyelembe a megbízásukat.

Az ingatlanügynök kiválasztásakor meg kell győződnie arról, hogy ismeri-e a piacot, ahol meg akarja adni az otthont. Még ha korábban is dolgozott az ingatlanügynökkel, előfordulhat, hogy nem a legmegfelelőbb az adott piacra.

Ezen túlmenően, sok ingatlanügynök egyszerűen érdekli a gyors eladást, és nem feltétlenül értékesíti az otthont a legjobb dollárért. Győződjön meg róla, hogy elvégezte a saját kutatásait, és hogy jól érzi magát az ingatlanügynök által az otthonhoz érkező számmal. Egy gyors eladást akarsz, de nem is akarsz túl sok pénzt hagyni az asztalra.


Videó A Szerző:

Kapcsolódó Cikkek:

✔ - A termékismeret több értékesítést jelenthet

✔ - Mikor szükséges a környezeti vizsgálat?

✔ - Hogyan kell felsorolni az autót eladásra az eBay Motorokon


Hasznos? Ossza Meg Ezt A Barátaiddal!