A Szerző Blogja Pénzügyi És Üzleti

Az ingatlanhitel-érték (LTV) arányának meghatározása

A hitel jóváhagyása az egyszerű matematikai egyenlettől függhet


Egy ingatlan hitel / érték aránya (LTV) az ingatlan értékének százalékos aránya. A hitelezők eltérő követelményeket állapítanak meg annak meghatározására, hogy a kölcsönt nyújtják-e, és az LTV általában kulcsfontosságú tényező.

Elég gyakori, hogy a tulajdonos által elfoglalt lakóhelyek 80 százalékos LTV-knél kapnak hitelt. A legtöbb hitelező valóban azt akarja látni, hogy a leendő vásárlók saját tőkéjük legalább 20 százalékát fektessék be a tranzakcióba. Természetesen ez nem ideális minden háztulajdonos számára. Néhányan úgy vélik, hogy a lehető legkisebb mértékben tartják meg a készpénz eredeti költségeit. És a kereskedelmi ingatlanok számos saját szabályukkal rendelkeznek.

Az LTV képlet

Az LTV kiszámítása nagyon egyszerű matematika. Az LTV-t a jelzáloghitel összegének a becsült érték vagy az eladási ár közötti kisebb összeggel történő megosztásával kaphatja meg.

Például egy otthon értékelt értéke 300 000 dollár lehet. A vagyon ellen 240 000 dolláros jelzálog van. A hitel / érték arány tehát 80 százalék:

$ 240,000 osztva 300 000 dollárral, 80 vagy 80 százalék.

Ez ésszerű, de mi van, ha 95.000 dolláros jelzálogot szeretne biztosítani egy 100 000 dollár értékű ingatlanra? Ezután az egyenlet így néz ki:

95 000 dollár, 100 000 dollárral elosztva 95 vagy 95 százalék.

És ez nem olyan ésszerű.

Miért számít?

Helyezze magát a hitelező pozíciójába. A lehető legtöbb kényelmi szintet szeretné elérni, hogy a meghosszabbított jelzáloghitelet időben és visszafogás nélkül visszafizetjük. Helyes vagy rossz, a hitelezők úgy vélik, hogy a magas LTV-k együtt járnak azzal a nagyobb valószínűséggel, hogy a hitelfelvevő nem teljesíti a kölcsönt.

És ha igen csinál a hitelező nagyon kényelmetlen helyzetbe kerülhet, ha az LTV túl magas. Feltételezve, hogy valahol 90 százalék körül van, a hitelezőnek legalább annyira kell eladnia az otthonát, hogy elkerülje a pénzének elvesztését, ha kénytelen lesz kizárni. Ez nem mindig ésszerű elvárás a kizárási árverésen.

A 95 százalékos LTV esetében a hitelezőnek nagyon közel kell lennie a valós piaci értékhez ahhoz, hogy az üzletből teljes legyen. Ugyanez a hitelező elfogadhatott valamivel kevesebbet, mint a valós piaci érték, 80 százalékos LTV-vel, és még mindig visszanyerte befektetését. És ha az LTV még alacsonyabb, a hitelező valószínűleg jóformán elhagyja az egész tranzakciót.

Az alacsony LTV előnyei a vevő számára

Valószínűleg kevésbé érdekel a hitelezői pénzügyei, mint a saját pénztárcája, és ez értelme. Előfordulhat, hogy nem szeretne sok készpénzt zárni a zárás során, ha több pénzt ad le az LTV-arány csökkentéséhez, de az alacsonyabb LTV-nek több előnye van hosszú távon.

Az alacsony LTV-hitelek alacsonyabb kamatlábakkal járnak. Vegyük figyelembe, hogy 30 év alatt. És persze, ha az ingatlan értéke többé-kevésbé maxed ki, akkor valószínűleg elfelejti a refinanszírozást egy ideig, ha a szükség valaha is felmerül.

Ami a kereskedelmi vásárlókat illeti, annál alacsonyabb a jelzáloghitel-kifizetés, annál alacsonyabb lesz a működési költsége. Ez végül több pénzt jelent a zsebében.

Saját jelzálogbiztosítás

Aztán ott van a magán jelzálog-biztosítás (PMI) kérdése. Ez azért van, mert a hitelező bizonyos biztosításokat szeretne igénybe venni, ha valóban több mint 80 százalékos LTV-t kölcsön ad. Ez a biztosítás beindítja a hitelező kompenzálását, ha alapértelmezett. De a hitelező nem fizeti ezt a politikát. A lakástulajdonos legalábbis legalább 80% -os részesedésének eléréséig.

Tehát nem, akkor nem lehet annyira előleget fizetni, de a hitelek között nikkel- és dimmelt lesz a magasabb kamatlábak és az éves PMI-díjak között, és ez gyakran többet jelent.

Gyakorlati szempontból a törvény előírja, hogy a hitelezőnek a PMI-t automatikusan le kell állítania, ha LTV-je 78% -ra csökken. Önnek sem kell tennie semmit a rendezéshez vagy a hivatalos kéréshez. De ha 95 százalékos LTV-aránygal kezd, akkor egy ideig is eltarthat.

LTV arányok a kereskedelmi ingatlanokban

A hitel-érték arányok a kereskedelmi ingatlanokban is használatosak, de a hitelezők 80% -nál alacsonyabb LTV-t igényelnek, ha egy ingatlant befektetésnek szánnak. Az LTV arányok a kereskedelmi hitelezők által használt három elsődleges arány közül az egyik.

Ebben az esetben az ingatlan piaci értéke gyakran kereskedelmi értékelésen alapul, de mint a lakóingatlanok esetében, a vételár akkor kerül felhasználásra, ha ez kevesebb. Lehet 600.000 dolláros jelzáloghitelre jelentkezni. Az ingatlant 750 000 dollár értékben értékeli. A jelzálog osztva az értékelési összeggel 80 százalékra, ami elegendő ahhoz, hogy finanszírozást kapjon, de a hitelezőtől függ.

Általános szabályként a kereskedelmi hitelezők nem fogadják el a több mint 80 százalékos LTV-kkel rendelkező hiteleket, de néhány hitelező nem megfelelő hitelprogramokat kínál, amelyek magasabbak lesznek. És, mint a lakóingatlanok esetében, az alacsonyabb LTV-arány együtt jár a kedvezőbb hitelfeltételekkel.

Hagyományos hitelezők

A hagyományos kereskedelmi jelzáloghitelező hiteleket nyújt, amelyeket a kormány vagy a kormányprogram nem garantál. Általában bankok és hitelszövetkezetek. Előfordulhat, hogy az LTV-arányokat 75% -os szomszédságban figyelembe veszik néhány befektetési célú ingatlan esetében, de a legtöbb nem haladja meg a 65% -ot, ha az ingatlanmenedzsment intenzív.

A "menedzsment intenzív" azt jelenti, hogy a hitelfelvevő aktívan fog működni és irányítani fogja az üzletet. Az épület nem csupán ott ül, passzívan értékelik. A menedzsment intenzív tulajdonságai közé tartoznak a motelek, benzinkutak és benzinkutak, valamint bárok és éttermek. Jellemzően nagyobb hiba áll fenn.

Kormány által támogatott hitelezők

A kormány által támogatott vállalkozások (GSE-k) olyan kormányzati programokat tartalmaznak, mint a Freddie Mac, a Fannie Mae vagy a Ginnie Mae. A kereskedelmi LTV-arányokat tipikusan 80% -ra is befogják, de ez attól függ, hogy milyen típusú vagyon finanszírozott. Ez általában 80 százalék a lakáshitelek esetében, és a GSE-k általában nem nyújtanak kereskedelmi befektetési célú ingatlanokat.

A GSE-k sokkal könnyebbek a magánszemélyek számára. Az FHA-hitelek akár 96,5 százalékos LTV-k is nyújthatók, a vevő hitel pontszámától függően. És az USDA és a VA hitelek lehetségesek, ha egyáltalán nem fizetnek be fizetős személyeket.

Tulajdonos által elfoglalt tulajdonságok

A tulajdonos által elfoglalt kereskedelmi ingatlanok azok, ahol a hitelfelvevő cég valójában tartózkodik. Lehet, hogy megvásárol egy irodai komplexumot, és elhelyezheti a saját bejáratát és a főbejárat közepét. Mint háztulajdonos, valójában a lakóhelyen él, nem bérbeadása.

Az ilyen típusú tulajdonságok néha engedélyezhetők magasabb LTV arányoknál, legalábbis a Small Business Association (SBA) által nyújtott kereskedelmi hiteleknél. Az SBA néha akár 90 százalékos LTV hiteleket is jóváhagy.

Ne feledje, hogy az SBA ténylegesen nem adja ki ezeket a hiteleket. Inkább garantálja őket a helyi bankokkal. És a fiatalok, akik kevesebb, mint három évesek, vagy olyanok, akik nem rendelkeznek ezzel a 90 százalékos LTV aránygal. Valószínűbb, hogy a hitelező ebben az esetben 65 százalékos LTV-t keres.

Második jelzálog

Ha egy második jelzáloghitelre jelentkezik, akkor már van egy első jelzálog az ingatlan ellen, de további működési tőkét keres egy ideig - akkor a két jelzálogot együttesen egészítené meg, mielőtt elosztaná az értékelt értéket. Gyakorlati szempontból azonban a GSE-k gyakorlatilag soha nem teszik lehetővé a második jelzáloghiteleket az első jelzálog pozíciójuk mögött. A legtöbb hagyományos jelzáloghitelező sem lesz a lakóingatlanok kivételével.


Videó A Szerző:

Kapcsolódó Cikkek:

✔ - Kreatív szabadúszó karrierlehetőségek

✔ - Bank Interjú - Felkészülés az étteremben Hitelinterjú

✔ - Az Affiliate Marketing hátrányai


Hasznos? Ossza Meg Ezt A Barátaiddal!