A Szerző Blogja Pénzügyi És Üzleti

A javítási és karbantartási költségek levonása

A kisvállalkozása jogosult lehet az IRS „biztonságos kikötő” egyikére


Az egyedüli tulajdonosok, a vállalkozások és a bérbeadók tulajdonosai levonhatják az ingatlanok és berendezések javításával és karbantartásával kapcsolatos költségeket. Az IRS azonban szigorította a szabályokat, amelyek alapján a javítási és karbantartási költségek egy sor új korlátozással kerülnek levonásra, amelyek 2014 óta érvényesek.

Általában, ha a javítás javítja a berendezést, visszaállítja az ingatlant a szokásos állapotába, vagy új vagy eltérő felhasználásra adaptálja az ingatlant, akkor a ráfordítás több év alatt aktiválódik és leértékelődik. A javítási és karbantartási költségek, amelyek nem tartoznak a „javítások” kategóriájába, vagy a kiigazítások kategóriájába tartoznak, teljes egészében levonhatók a költség kifizetésének évében.

Az alapok

"Ha megjavítod a dolgokat, levonhatod" - mondja Steve Nelson, egy hiteles könyvelő, aki széles körben írt a javítások levonásáról az Evergreen Small Business blogban. "Ha az, amit csinálsz, egy javulás, helyreállítás vagy adaptáció" - mondja Nelson. - Az új szabályok azt mondják, hogy tőkésítjük, és leértékeljük azt, kivéve, ha ez egy olyan összeg, amit a kis burgonya.

A rutin javítások és karbantartások azonnal elszámolhatók

"Általában levonhatja a javításra és karbantartásra fizetett összegeket a tárgyi javakra, ha a fizetett összegeket egyébként nem kell aktiválni." Ez az IRS.gov, az 535-ös kiadvány, a Üzleti költségek, 7. fejezet, a javítási és karbantartási költségek című rész szerint történik.

Tehát mikor van tőkeköltség, és mikor számolható el levonható költség? Az 535-ös kiadvány egy másik részében az IRS tisztázza a problémát:

„Javítások.A kereskedelemben vagy üzleti tevékenységben használt ingatlan javításával vagy javításával kapcsolatos költségek levonható vagy tőkeköltség. A rutinszerű karbantartás, amely megtartja az ingatlant a normál, hatékony működési állapotban, de amely lényegesen nem növeli az értéket, vagy lényegesen megnöveli az ingatlan hasznos élettartamát, levonható abban az évben, amikor felmerült. Ellenkező esetben a költséget aktiválni kell és le kell értékelni. "(IRS.gov, 535. kiadás, Üzleti költségek, 11. fejezet, Javítások fejezet)

Itt az IRS meghatározza, hogy mit jelent a "rutin karbantartás". Ez "megtartja a tulajdonát normálisan hatékony működési állapotban." Példa erre az olaj cseréje egy autóra. Az autó normálisan és hatékonyan működik, de lényegesen nem hosszabbítja meg az autó hasznos élettartamát. A sebességváltó cseréje azonban feltétlenül meghosszabbítaná az autó hasznos élettartamát, ezért valószínűleg tőkésíteni kell.

Kiemelt javítások és karbantartások: A "BRA" teszt

A javításokat és karbantartási költségeket, amelyek javítják az ingatlant, helyreállítják a munkakörülményeket, vagy új felhasználásra adaptálják, több éven keresztül kapitalizálni és leértékelni. Ennek a koncepciónak az egyik módja a BRA teszt, a Tony Nitti által létrehozott mnemonika, amely javításokra, helyreállításokra és adaptációkra utal.

Betterments a javítások célja, hogy valami jobbat csináljon, mint korábban. A javítások különösen a javítások kategóriájába tartoznak, ha:

  • Javítson ki egy hibát, amely az ingatlan megvásárlása előtt létezett.
  • Javítson ki egy hibát, amely az ingatlan készítésekor történt.
  • Nagyítsa vagy bontsa ki az ingatlant úgy, hogy nagyobb kapacitással rendelkezzen.
  • Növelje az ingatlan minőségét, erejét, hatékonyságát vagy termelékenységét.

További részletekért olvassa el a "Mi a jobbítás?" A tárgyi eszközök záró rendelkezései az IRS-től származó kérdések és válaszok.

Restorations olyan javítások, amelyek visszaállítanak valamit a szokásos állapotába. A tető rögzítése vagy teljes cseréje példák. A javítások különösen a helyreállítási kategóriák alá tartoznak, ha:

  • Helyezze vissza a romlott tulajdonságot a "rendszerint hatékony működési állapotának".
  • Cserélje ki egy ingatlan egy fontos alkatrészét vagy lényeges szerkezeti részét.
  • Újjáépítse az ingatlant új állapotba.
  • Ebből következik, hogy levonható veszteséget, eladást vagy cserét, vagy baleset-veszteséges kezelést kap az ingatlan vagyonának vagy összetevőjének.

További részletekért olvassa el a "Mi az összegeket az ingatlanegység visszaállításához?" A tárgyi eszközök záró rendelkezései az IRS-től származó kérdések és válaszok.

adaptációk olyan javítások, amelyek megváltoztatják az eszköz vagy eszköz használatának módját. Tegyük fel, hogy az épület tulajdonosa átalakítja a gyárat egy bemutatóterembe. Hogyan használják az épületet a gyártástól a kiskereskedelemig? Az ingatlan adaptálásával kapcsolatos bármilyen javítás aktiválásra kerül.

Pontosabban, az IRS szerint az adaptációs ráfordítás "fizetendő annak érdekében, hogy egy ingatlanegységet egy új vagy eltérő felhasználásra alkalmazzanak, ha az adaptáció nem felel meg az eredeti egység szokásos használatának abban az időpontban, amikor az eredetileg azt üzembe helyezték" (innen: a „Mi az ingatlanegységet az IRS-től származó tárgyi eszközök végleges rendeletei és válaszai” szakaszának „Új vagy eltérő felhasználás?” szakaszához igazítja).

Három biztonságos kikötő szabály

Általános szabály, hogy a javítási és karbantartási költségeket tőkésíteni és értékcsökkenni kell, de három kivétel van. Az IRS ezeket a biztonságos kikötőket hívja. De még egy biztonságos kikötővel is, nem lehet csak leírni a költségeket. Az IRS elvárja, hogy az adófizetők hivatalos választást kapjanak, amelyet „választásoknak” neveznek, az adóbevallásukhoz egy választási nyilatkozatot csatolva.

Biztonságos kikötő kis számlákhoz.

Egy személy vagy vállalkozás azonnal levonhatja a javítási és karbantartási költségeket, ha a költség 2,500 dollár vagy kevesebb tételenként vagy számlánként. Az "alkalmazandó pénzügyi kimutatással" rendelkező vállalkozásnak azonban 5000 dolláros biztonsági kikötője van.

Biztonságos kikötő kis projektek számára.

A javításokat azonnal le lehet vonni, ha az ingatlan javításáért és karbantartásáért fizetett teljes összeg 10 000 dollár vagy kevesebb, vagy az ingatlan kiigazítatlan alapjának 2 százaléka, attól függően, hogy melyik összeg alacsonyabb. Ez a biztonságos kikötő csak olyan vállalkozások számára érhető el, amelyek bevétele 10 millió dollár alatt van, és amikor a javítandó ingatlan 1 millió dollár alatt van kiigazítatlanul. Erről a rendelkezésről bővebben lásd az IRS honlapján a Q&A kis adófizetők részének biztonságos kikötői választását.

Biztonságos kikötő a rutin karbantartáshoz.

Ha a javítások rutin karbantartásból állnak, a javítási költségek azonnal levonhatók. Az IRS ezt részletesen megfogalmazta. Ahhoz, hogy a rutin karbantartás azonnal levonható legyen, az IRS azt kéri, hogy a költségek az alábbi négy kritérium mindegyikének megfeleljenek:

  1. A javítások rendszeresen ismétlődő tevékenységek, amelyeket elvárnak.
  2. A javítások a kereskedelemben vagy az üzleti életben használt anyagok elhasználódásából erednek.
  3. A javításra azért van szükség, hogy az ingatlan hatékonyan működjön normál állapotában.
  4. A javítások várhatóan több mint egy alkalommal szükségesek egy 10 éves időszak alatt (az épületekhez kapcsolódó épületekhez és építményekhez), vagy többször is az ingatlanok életciklusa alatt (nem az épületek esetében).

Osztály élet utal arra az évre, amely alatt az IRS elvárja az ingatlan értékcsökkenését. Ezt a 946. számú kiadványban, az ingatlanok értékcsökkenésében, különösen a 4. fejezet és a B. függelék tulajdonságosztály szakaszában ismertetjük.

Figyelmeztető szó: A rutin karbantartási biztonságos kikötő nem vonatkozik a javítások kategóriájába tartozó kiadásokra.

Részleges elhelyezések

Tegyük fel, hogy egy bérbeadó cserél egy tetőt egy bérleti ingatlanra. Amikor az ingatlant bérbe adták, az ingatlan költségeit két részre osztották: földet és épületet. A föld nem értékvesztő eszköz. Az épület költségeit aktiválták és évek alatt értékelték (27,5 év a lakóingatlanok esetében vagy 39 év a kereskedelmi ingatlanok esetében). Így a régi tető költségét az épület költsége tartalmazza, és az idővel leértékelődik.

Most a földesúr helyettesíti a tetőt. Ezt a helyreállítási típust kapitalizálni kell és értékcsökkenni kell (27,5 év vagy 39 év). Tehát most a bérbeadónak két vagyonértéke van: az eredeti épület és az új tető. De a régi tető az épületben található. Bizonyos értelemben a földesúr leértékelődik egy olyan eszköz (a régi tető), amely már nem létezik. Ebben az esetben az IRS lehetővé teszi a tulajdonos számára, hogy részleges elrendezést hajtson végre. Lényegében a bérbeadó le tudja írni a régi tető költségét, ezáltal eltávolítva a költség egy részét az épület értékcsökkenési ütemezéséből.

Mi az előny? A régi tetőre azonnal levonásra kerül, ami ellensúlyozza az új tető több év alatt történő leértékelésének hátrányát. Bónusz: "Nincs értékcsökkenés visszaállítása, mert nincs értékesítés vagy csere" - mondja Phil Zaman, a CBIZ Nemzeti Adóhivatalának igazgatója. A részleges diszpozíciók így kevesebb halmozott értékcsökkenést eredményeznek, ha az ingatlanot a jövőben értékesítik.

szempontok

Annak érdekében, hogy helyesen meghatározzuk, hogy mit lehet levonni, és mit kell tőkésíteni, meg kell vizsgálnod, hogy mi a költség, hogy mennyi költsége van, és hogy a költség hogyan kapcsolódik a javítandó vagy karbantartandó ingatlanhoz.

Minden javítási vagy karbantartási költség esetén:

  1. Tekintse át a számlát a költségért.
  2. Alkalmazza a BRA tesztet: a költség egy javítás, helyreállítás vagy adaptáció?
  3. Tekintse át a költségeket. Ha a teljes számla 2500 dollár vagy annál kevesebb, fontolja meg a de minimis bíztonságos kikötő. A latin kifejezés valamit jelentéktelen. A 10.000 $ vagy annál kevesebb összeg? A javítandó ingatlan kiigazítatlan alapjainak 2% -a vagy annál kevesebb? Ha igen, fontolja meg a biztonságos kikötő választását a kis adófizetők számára.
  4. Fontolja meg a javítás jellegét. Várható és szükséges része annak, hogy az ingatlant rendszerint hatékonyan működtessék? Ha igen, fontolja meg a biztonságos kikötő használatát a rendszeres karbantartáshoz.

  1. Fontolja meg, hogy lehetséges-e leírni egy „részleges elhelyezés” -t.
  2. Használja ki a szükséges költségeket, és állítson be egy értékcsökkentési ütemtervet a javítási költségek levételéhez.


Videó A Szerző:

Kapcsolódó Cikkek:

✔ - Mi az üzleti elidegenítés? Hogyan működik?

✔ - Miért fontos a LIMS a gyártók számára?

✔ - Hogyan készítsünk marketing beszélgetési pontokat


Hasznos? Ossza Meg Ezt A Barátaiddal!