A Szerző Blogja Pénzügyi És Üzleti

A befektetési célú ingatlanok nettó működési eredményének (NOI) kiszámítása

A NOI kritikus lehet a nyereségesség és a finanszírozás szempontjából


A befektetési ügyfeleket kiszolgáló ingatlan-szakembereknek ismerniük kell a jövedelemtulajdonságok értékelésének különböző módszereit. Az egyik ilyen módszer az ingatlan nettó üzemi eredményének (NOI) kiszámítása. Az ingatlan értékének meghatározásához kapitalizációs ráta mellett kerül felhasználásra.

A nettó üzemi eredmény meghatározása

A nettó működési bevételek egy ingatlanbefektetési ingatlan életképességének elemzésére szolgálnak. Az ingatlan nettó üzemi jövedelmének megismerése azt jelenti, hogy mennyi pénzt bocsát ki, miután fedezte az összes költségét, és elszámolja a fenntarthatatlan időtartamokat és a karbantartási és üzemeltetési költségeket.

Míg a NOI idővel változhat, mivel az ingatlan bevételei és kiadásai ingadoznak, a hitelezők és a hitelezők még mindig találják a NOI-t, hogy értékes információt nyújtsanak arról, hogy az ingatlan elegendő jövedelmet keres-e az adósságának kifizetéséhez.

A NOI-t befolyásolhatják a tulajdonosok, akik késleltetik a költségeket, mert megpróbálják az ingatlanot jövedelmezőbbé tenni. Hasonlóképpen, az adósságfizetések és a kamatköltségek nem számítanak bele a NOI számításba, így félrevezető lehet, kivéve, ha Ön is figyelembe veszi ezeket a szükséges kifizetéseket.

A nettó működési bevétel kiszámítása

Határozza meg az ingatlan bruttó működési bevételét. Használja a következő egyenletet:

Bruttó üzemi eredmény = bruttó potenciális jövedelem - üresedési és hitelveszteség

Ezután határozza meg az ingatlan működési költségeit. Ez magában foglalná az igazgatási, jogi és számviteli, biztosítási, gondozói, karbantartási, ellátási, adók és közművek költségeit. A bruttó működési bevételből kivonjuk a működési költségeket, hogy a nettó működési bevétel a következőképpen alakuljon:

Nettó üzemi eredmény = bruttó működési eredmény - működési költségek

Például egy 52.000 dolláros bruttó működési bevételű és 37 000 dolláros működési költséggel rendelkező ingatlan használatával a nettó működési bevétel (52 000 - 37 000 dollár) = 15 000 dollár.

Hitelezők kritériumai

A kereskedelmi hitelezők különböző minősítési kritériumokat használnak annak megállapítására, hogy a jelzáloghitel indokolt-e, és mennyit fognak kölcsönöket nyújtani egy vagyon ellen. A befektetők tulajdonosai általában nem egyénileg értékelik a hiteltörténetüket, mert a hitelező számára nem olyan fontos, mint a jelzáloggal rendelkező ingatlan jövedelemtermelő képessége.

A homebuyer egyszerűen otthon fog élni, amit vásárol, így a hitelező értékelni tudja, hogy képes-e fizetni a jelzálogot és a történelmét az adósságkötelezettségek kifizetésében. Ez egy nagyon más helyzet, mint egy kereskedelmi ingatlan, mint például egy irodakomplexum. A vásárlók ezt a ingatlant vásárolják, hogy a bérbeadásból származó pozitív cash flow-t generálják.

Bérbeadásból származó jövedelem

Amikor a vásárlás motivációja jövedelem, a hitelező azt szeretné megítélni, hogy az ingatlant többnyire az általa generált jövedelem alapján értékeli. Természetesen a tulajdonviszonyok és más tényezők is jelzálog-minősítést kapnak, de a jövedelem a legnagyobb tényező.

A jelzálog valószínűleg megkezdődik, ha az ingatlan az adósságot kiszolgálhatja, és eleget tesz a jelzáloghitel-kifizetéseknek, és továbbra is elfogadható havi jövedelem-cash flow-t tud.

A költségtényező

Természetesen a kiadások a NOI-számítás főbb szempontjainak fele. Rendkívül fontos az ingatlan összes működési költségének megragadása.

Az ingatlan típusától, a marketingtől és a reklámköltségektől függően változhat. A lakáscélú ingatlanok ezen költségének többsége reklámozás lenne a bérlő kérelmezőinek létrehozására. Ugyanez vonatkozik a kiskereskedelmi vagy irodai ingatlanokra is, de lehetnek olyan marketingköltségek is, amelyek a tulajdonosoknak a tulajdonosok részére történő bemutatására szolgálnak.

A professzionális menedzsment a nagyobb kereskedelmi ingatlanok normája, és ez a ráfordítás jelentős lehet. Ez azonban bizonyos mértékig ellensúlyozható azokkal a megtakarításokkal, amelyeket a szakmai irányítás generálhat az ingatlan üzemeltetésében és karbantartásában.

A segédprogramokat akkor is be kell vonni, ha nem adják át a bérlőket. A javítások és karbantartások során a tereprendezéstől a törött légkondicionáló berendezések rögzítéséig vagy az egységek festéséig mindent be kell vonni. Ne felejtsd el a biztosításokat - ez is nagy költség. Egyéb költségek függhetnek az ingatlan és a bérlők használatától.

A hitelfelvevők több készpénzt nyújthatnak be a befizetéshez, hogy az arányokat összhangba hozzák, ha a hitelező által a jövedelem alapján keresők nem mutatnak jóváhagyást.

A hiányzó költségek megnövelik a nettó működési bevételt, és az ügyfél a felső korlát alapján történő értékelés alapján túlfizeti az ingatlant.

Más befektetői számításokat is gyakran használnak. Egyik sem rakéta tudomány. Önnek képesnek kell lennie arra, hogy gyorsan felgyorsuljon és teljesítse azokat, vagy intelligensen megvitassa őket a kereskedelmi befektetők ügyfeleivel.


Videó A Szerző:

Kapcsolódó Cikkek:

✔ - Étterem Útmutató a Holiday promóciókhoz

✔ - Hogyan lehet elkerülni a problémás vevők és a rossz helyzetek az eBay-en

✔ - A nevekkel történő adománygyűjtés megváltoztatta a felelősség kizárását


Hasznos? Ossza Meg Ezt A Barátaiddal!